谈钱时，先把中介报酬、经纪机构的收费服务项目和押金分成三笔账。三者适用规则不同：报酬看是否促成合同及有无约定，收费看是否明码标价，押金看返还时间和扣减约定。名称相近，不能混成同一笔钱。
中介费由谁付、怎么付
《中华人民共和国民法典》第九百六十三条给出了判断顺序。先看谁是委托人、谁与中介订约：报酬有约定的，按照约定支付；没有约定或者约定不明确的，根据中介人的劳务合理确定。
若中介人提供订立合同的媒介服务并促成合同成立，由该合同的当事人平均负担中介报酬。“平均”解决的是谁负担的问题，不是规定一个统一金额。《住房租赁条例》也没有规定中介费的具体比例或者上限。
中介人促成合同发生的活动费用，由中介人自行负担。谈合同时，应把报酬金额、承担者和支付条件写清，不能把中介活动费用直接改名为服务费交给承租人支付。
绕开中介直接成交要不要付
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
判断时应对照两个事实条件：是否接受过中介服务，是否利用了其提供的交易机会或者媒介服务。条件成立时，绕开中介签约并不免除报酬义务；报酬数额有约定的依约定，没有约定或者约定不明确的，回到第九百六十三条判断。
中介不得做的三类事
《住房租赁条例》第二十五条明确禁止住房租赁经纪机构实施下列行为：
- **代收、代付租金或者押金。**机构不能以代付为由掌握租客的资金，也不能代替出租人收取押金。
- **未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同。**限制的是没有当事人同意却以当事人名义签约，并非机构履行其他合法授权事项。
- **为不合规房源提供经纪服务。**包括为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务；为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务；为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务。
签约前应当核对机构身份、签约权限和房屋情况，不能只看租金高低或者口头承诺。
服务费怎样约定才算清楚
《住房租赁条例》第二十六条要求经纪机构对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价，也不得收取未予标明的费用。明码标价解决的是收费项目是否清楚，不代表法律统一规定了费率。
《住房租赁条例》第二十三条还规定，经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，并编制住房状况说明书。经纪服务合同和住房状况说明书均应加盖经纪机构印章，并按照有关规定保存。
因此，签约时应当对照经纪机构的标价，核验合同中的收费项目、金额、承担者和支付条件。对涉及重大利害关系的格式条款，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规制了未提示、未说明的后果；第四百九十八条规定，格式条款存在两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款与非格式条款不一致的，采用非格式条款。
押金数额、返还时间和扣减怎么写
出租人收取押金的，《住房租赁条例》第十条要求在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。该条没有设定统一的退还天数或者统一扣费清单，“应当约定返还时间”不能由中介或者出租人单方面补成某个天数。
除住房租赁合同约定的扣减情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。合同没有写入的扣减事项，不能直接从押金中扣除；中介费、服务费也不能在没有合同依据的情况下包装成押金扣款。
押金扣减与损坏责任不是同一个问题。即使房屋确有损坏，也应区分正常损耗、不当使用和保管不善，不能因为发生维修费用就当然认定全部金额均可从押金扣除。
使用义务、损坏责任和纠纷处理
《中华人民共和国民法典》第七百一十条、第七百一十一条、第七百一十四条和第七百三十三条规定了使用义务与损坏责任的判断边界：
- 承租人按照约定方法或者根据租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
- 承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
- 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
- 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还状态应符合按照约定或者根据租赁物性质使用后的状态。
发生押金、维修或者腾退纠纷时，应先围绕合同约定、住房状况说明书、损坏原因、使用方式和返还状态协商。《住房租赁条例》第三十五条规定，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。
常见问题
问：中介只带看，最终没有签成合同，是否必须付中介费？
《中华人民共和国民法典》第九百六十三条以中介人促成合同成立为报酬规则条件。仅带看而没有促成合同，不当然产生该条所称报酬；还要核对经纪服务合同是否另有收费约定，以及该收费是否已经明码标价。
问：中介把看房、联络等费用都称为“服务费”，可以直接收吗？
《中华人民共和国民法典》把中介报酬与中介活动费用分开，后者由中介人负担。机构若把某项活动费用作为向委托人收取的收费项目，应当对照《住房租赁条例》第二十六条检查是否明码标价，不能只用口头名称代替标价。
问：使用官方发布的租赁合同示范文本，是不是就不用管机构印章了？
示范文本由国务院住房城乡建设主管部门会同市场监督管理部门制定并公布。使用示范文本不替代经纪机构签订经纪服务合同、编制住房状况说明书以及加盖机构印章的要求，仍应核对实际文本和签章。
问：入住时墙面已经有划痕，退租时还在，是否都要承租人赔？
应先核对住房状况说明书是否记录入住时的状态。即使已有划痕被记录，后续责任仍要按照约定方法、租赁物性质和保管情况判断；入住时已经存在的损坏，不能仅因退租时仍存在就一概归到承租人。
问：把租金和押金交给租房平台，就一定符合规定吗？
《住房租赁条例》第三十六条规定，网络平台经营者也不得代收、代付住房租金和押金。平台核验发布者真实身份，与经纪机构核对住房权属、实地查看房源属于不同义务，不能相互替代。
以上内容依据现行法律法规和官方文件整理，属于一般性知识介绍，不构成针对你的个案法律意见；具体条款如何适用，请以你所在地的规定、你与对方签订的合同原文，以及必要时专业机构的意见为准。